お持ちのマンションや戸建て物件を売却する場合、売主側には様々な責任が生じます。
その中でも重要な責任の一つに「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」があります。
中古不動産の売却をするにあたり、事前に内容を知らずにいると、後になって大きなトラブルへと発展する事も。
今回は、不動産売却前に知っておきたい「瑕疵担保責任」についてご紹介します。
瑕疵担保責任とは？
「瑕疵（かし）」とは、傷や欠陥、欠点という意味です。
売却する物件に「隠れた瑕疵」があった場合、買主が売主に対して契約の解除や損害賠償の請求が行えます。
これが民法で定められた「瑕疵担保責任」です。
一般的にあって当然と考えられている機能が備わっていなかったり、あるべき品質や性能が欠如していることをいいます。
例えば、中古マンションを売却した後に雨漏りがあったり、配管から水漏れがあった、床に傾斜が発覚した等の場合、「隠れた瑕疵」にあたるため売主が補修の費用を負担することになります。
「隠れた瑕疵」とは、買主、売主共に契約時、その欠陥の存在を知らなかったという事。
買主側が欠陥を知りながら購入したなら、後で買主が売主に責任の追及をすることはできません。
これを瑕疵担保免責と言います。
一方、売主側は「事前に瑕疵がないかしっかり確認して販売したんだ！」と主張しても、免責にはなりません。
瑕疵担保責任の特約
ただし、売主と買主との契約時に「売主は買主に対し瑕疵担保責任を負わなくてよい」と合意すれば、売主側は責任を負う必要はありません。
これを「瑕疵担保責任免除特約」と言います。
ただし両者が特約を合意しても、次のような場合は免責とならず、売主が責任を負うとされています。
・瑕疵が当事者の予想を超え、責任免除をするのは合理的に考えてもおかしいであろう、と判断される場合。
・売主側が買主側に対して瑕疵を「知りながら告げなかった」場合
瑕疵担保責任の期間
売主が瑕疵担保責任を負わなければならない期間は、民法上では買主が瑕疵に気付いてから1年以内に申告すれば、売主に責任を追及できることになっています。
ただし実際の契約では、特約によって売主が責任を負う期間を決めておくことがあります。
一般的な中古住宅でそれまで問題の無かった物件の場合、瑕疵担保責任期間は引き渡しから3ヶ月という設定が多くなっています。
おわりに
瑕疵担保責任についてご紹介しました。
マンション・戸建てなど不動産売却で後々トラブルにならないためには、物件の欠陥や問題点は全て包み隠さず、買主に正直に明らかにして売却をする事が必要となるでしょう。
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